Bursa konut sektöründe deprem! Durma noktasına geldi!

N. Nuri YAVUZ

Türkiye'de kentleşme hızının en hızlı olduğu iller arasında gösterilen Bursa'da konut sektörü, önemli bir darboğazdan geçiyor. Konut satışlarının nisanda yüzde 18,7, Ocak-Nisan döneminde ise yüzde 10,7 oranında düştüğü Bursa'da bir şok da konut imalatında yaşanıyor. Arsa, işçilik, malzeme ve proje maliyetlerinin tırmandığı dönemde sektörün konut imalatındaki kriz, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK), Ocak-Mart dönemine ait yapı izin istatistiklerine yansıdı. Bu dönemde Bursa'da yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 51, metrekare yüzde 41,8 ve daire sayısı ise yüzde 49,4 düştü.

BİNA SAYISI

Bursa'da yılın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı alınan bina sayısı 760 olarak belirlendi. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam bin 553 idi. Buna göre bu yıl yapı ruhsatı alınan bina sayısında yüzde 51'lik bir düşüş gözlendi.

METREKARE KAYBI

Bursa'da geçen yıl Ocak-Mart döneminde 2 milyon 188 bin metrekarelik alan için yapı ruhsatı alınırken bu yıl yüzde 41,8'lik bir gerileme yaşandı ve 1 milyon 273 bin metrekarelik alan için yapı ruhsatı alımı gerçekleşti.

DAİRE VERİLERİ

Geçen yılın ilk üç ayında Bursa'da 10 bin 487 daire imalatı için yapı ruhsatı alınırken bu yıl aynı dönemde yüzde 49,4'lük bir kayıpla 5 bin 302 daire imalatı için yapı ruhsatı alındı.

DEĞER DE DÜŞTÜ

Ocak-Mart 2017'de toplam 2 milyar 355 milyon 660 bin lira değerindeki konut projeleri için yapı ruhsatı alırken bu rakam bu yıl yüzde 29,6 oranında düştü ve 1 milyar 656 milyon 72 bin lira olarak gerçekleşti.

KONUT KULLANIM ALANI

Geçen yıl ilk çeyrekte 1 milyon 270 bin 544 metrekarelik konut kullanım alanı için yapı ruhsatı alınırken bu yılın aynı diliminde yüzde 48,2'lik düşüşle 657 bin 811 metrekarelik konut kullanım alanı için yapı ruhsatı alındı.

YAPI RUHSATI NEDİR?

Yapı ruhsatı, hazırlanan proje dâhilinde bir inşaatın yapımına başlanması için verilen izin belgesidir.

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NEDİR?

Yapı kullanma izin belgesi, inşası tamamlanmış bir yapının, tamamının veya kısmen kullanılması mümkün bölümleri tamamlandığında bu bölümlerinin kullanılabilmesi için, inşaat ruhsatını veren belediye veya valiliğe bağlı İl özel idaresinden alınan izin belgesidir.

KULLANIMA HAZIR DAİRE

Bursa'da Ocak-Mart 2018'de toplam bin 455 binada 8 bin 668 konut için yapı kullanma izin belgesi alındı. Geçen yıla göre bina sayısı yüzde 3, daire sayısı ise yüzde 6 oranında arttı. Bursa'da bu dönemde tamamlanan konut sayısındaki söz konusu artışını mevcut imalatın değil, uzun süren kentsel dönüşüm krizinin çözülmesinin de etkilediğini ele almak gerekiyor.

---

SEKTÖR ANALİZİ

Döviz kurundaki yukarı yönlü hareket, malzeme fiyatlarını doğrudan etkiledi. Özellikle demirde ciddi bir fiyat artışı yaşanıyor. Geçen yıl bin 950 lira olan bir ton kalın demirin fiyatı, bu yıl 2 bin 710 liraya çıktı. Yine çimento ve beton fiyatlarında yüzde 30'a yakın bir artış gerçekleşti. Planlı yeni imar alanlarının açılmadığı Bursa gibi şehirlerde arsa maliyetleri de tavan yaptı. TÜİK'in açıkladığı son verilere göre inşaat maliyet endeksi geçen yıla göre yüzde 17,2 oranında yükseldi. Yine malzeme maliyeti geçen yıla kıyasla yüzde 18,4, işçilik maliyeti ise yüzde 14,5 oranında arttı.

MALİYETLER ARTINCA...

 Artan maliyetler konut fiyatlarını da tırmandırdı. Bursa'da sene başından buya konut fiyatlarında yüzde 5'lik bir artış yaşandı. Tüm rakamların sık boğaz içine aldığı sektör, bu aya gelene kadar konut kredi faizlerinin yüksekliği nedeniyle yavaşlayan satışlar kaynaklı olarak ciddi bir likit problemi yaşadı. Hükümetin konut teslimindeki KDV oranını yüzde 18'den 8'e, tapu harcını binde 20'den 15'e çekmesiyle başlayan süreç, kamu bankalarının konut kredi faizlerini yüzde 0.98'e indirmesiyle devam etti. Kriz sinyalleri veren sektör için tek umut mevcut yapı stokunu eritmek oldu. Ancak mevduat faizlerinin yüksekliği, altın ve dövizdeki fırsatlar, yatırımcıyı güvenli liman olarak yorumlanan konut yatırımından epey uzaklaştırdı.

KONUT İMALATI YAVAŞLADI

Bu, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın verilerine de yansıdı. Buna göre hem Türk lirası hem de yabancı para cinsinden mevduatlarda artış yaşanıyor. Özellikle vadeli mevduatlar dikkat çekti. Tüm bunların yanı sıra 1 Ekim 2017'de yürürlüğe giren yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin de sektörün konut imalatını yavaşlatmasında bir nebze etkisi olduğunu kabul etmek gerekir. Çünkü yeni yönetmelik eski yönetmeliğe kıyasla hem bodrum katların hem de dubleks dairelerin metrekare hesaplamalarında ciddi farklar doğurdu. Bu farklar, bina imalat maliyetlerini artırdı.

PİYASALARDAKİ BELİRSİZLİK

 Son olarak içinde bulunduğumuz seçim ikliminin etkisiyle piyasalardaki belirsizliğin de sektörü baskıladığını söylemek gerekiyor. Beraberinde birçok farklı sektörü de domine eden inşaat sektörünün aynı zamanda bir istihdam deposu olduğunu da düşündüğümüzde işsizlik rakamlarındaki tırmanışın nedenleri yorumlanabilir. Özetlersek Bursa'da konut satışının mayıs ve haziran ayında toparlanacağı, 24 Haziran seçim sonuçlarına göre temmuz ve devamındaki ayların şekilleneceği öngörülebilir.