Bursa’da konut pazarı

N. Nuri YAVUZ 27 Mart 2017 Pazartesi, 06:37

Yoğun göçün etkisiyle çarpık kentleşmeye maruz kalan Bursa, kentsel dönüşüm ihtiyacının en fazla hissedildiği illerin başında geliyor.

Birinci derece deprem kuşağında yer alan Bursa'da yalnızca kent kimliği bağlamında değil, insan sağlığı ve güvenliği açısından da kentsel dönüşüm, yerel bir misyon olarak öne çıkıyor.

Fakat 2015'in ikinci çeyreğine gelene kadar konut imalatındaki hızlı seyir nedeniyle Bursa'da kentsel dönüşüm, sektörün öncelikleri arasında değildi.

İrili ufaklı birçok müteahhitlik firmasının hemen her köşede sürdürdüğü konut imalatı, 2015'in ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladı, 2016'da ise durma noktasına geldi.

İmalattaki yavaşlamanın birçok nedeni bulunuyor. Kredi faizlerindeki yükseklik, döviz kurundaki hareketlilik, arazi fiyatlarındaki oynaklık ve geçen süre zarfında yaşanan politik belirsizlik bunlardan birkaçı sadece.

Bu dönemde konut üretimini büyük ölçekli proje yapma kabiliyetine sahip olan firmalar domine etti. Sektörün diğer aktörleri ise bugüne gelene kadar yaptıkları konut stokunu eritme telaşına düştü.

Ülke genelinde inşaatın önde olduğu diğer iller gibi Bursa'da da satılmaya hazır çok sayıda konut bulunuyordu. Yüksek maliyetler nedeniyle üretime giremeyen firmalar, ellerindeki konutları satışa yöneldi. Bu yönelim konut fiyatlarına da yansıdı. Birkaç yıl önceye kıyasla fiyatlarda bir nebze düşüş gözlendi.

***

Öte yandan istihdamın en büyük depolarından biri olan inşaatta üretimin yavaşlaması, işsizlik rakamlarına doğrudan olumsuz bir etki yaptı. Ayrıca inşaatın beraberinde büyüttüğü sektörlerde de daralma yaşandı.

Bu dönemin tek avantajı ise sektör aktörlerinin, daha önce hiç ilgilenmedikleri kentsel dönüşüme bugünlerde düşük maliyet avantajları nedeniyle yönelmesi oldu.

Bürokratik süreçler, kat maliklerini ikna çabası, emsal sorunu vesaire gibi farklı konulardan dolayı kentsel dönüşümü tercih etmeyen firmalar, bu dönemde dönüşüme uygun site arayışı içine girdi.

Fakat pozitif gelişme olarak değerlendirdiğimiz kentsel dönüşümün artması, Bursa'da maalesef ki ticari kaygılara göre şekilleniyor.

Bursa'nın kentsel dönüşüme en fazla ihtiyacı olan bölgelerinde hiçbir hareketlilik görünmezken, rantı en yüksek lokasyonlarda adeta bir yarış yaşanıyor. Nilüfer'deki dönüşüm çabasının, bu yarışı ne boyutlara taşıdığını görebiliriz.

Osmangazi'de ise kentsel dönüşüm, bir belediyecilik başarısı olarak, belki de şehirde dönüşüm anlamında en doğru temsil olarak yükseliyor. (Tabii o projedeki firmalara yönelik tartışmaları bir kenara bırakırsak.)

***

Son olarak konut satışındaki son tabloya baktığımızda, Bursa'da yılın ilk iki ayında 7 bin 992 konut satıldığını görüyoruz. Bu dönemde alıcı bulan konutların 3 bin 847'si ilk satış olarak düzenlendi.

Geçen yıl aynı dönemde 7 bin 745 konut alıcı bulmuş ve 3 bin 378 konut ilk kez satılmıştı.

Bu veriler değerlendirildiğinde hem toplam satışlarda hem de sıfır konut satışında bir artış göze çarpıyor. Yeni konut üretiminin kentsel dönüşüm bazlı gerçekleştiği bu günlerde bu satışların mevcut yapı stokundan gerçekleştiği düşünülebilir.

Ayrıca Ocak-Şubat 2017'de 3 bin 148 konut, ipotekli olarak alıcı buldu. Bunların bin 584'ü ilk satış olarak düzenlendi.

Geçen yılın ilk iki ayında ise 2 bin 477 konut ipotekli olarak satılmış ve bunların bin 86'sı ilk satış olarak gerçekleşmişti.

2016'da ipotekli satışta düşüş, doğrudan satışlarda artış gözlenmişti. Bu durumun sıcak paranın güvenli liman arayışından ve ayrıca reel sektördeki sermaye kaymalarından kaynaklandığı biliniyor.

Bu yıl ipotekli satışlardaki artışlar, hem kredi faizlerinin düşmesi, hem inşaat firmalarının kampanyaları, hem de 240 aya varan taksit olanağı gibi etkilerden kaynaklanıyor.

Öte yandan sektör için Bursa'da önemli hedeflerden biri de yabancıya konut satışıdır. İlk iki aya baktığımızda, şehrimizde 256 konutun yabancıya satıldığını görüyoruz. Bu rakamla Bursa, İstanbul ve Antalya'nın ardından yabancıya en fazla konutun satıldığı üçüncü il konumunda bulunuyor. Geçen yıl bu rakam 270'ti.

Bu dönemde, iç pazardaki artışın aksine yabancıya satışlarda ufak bir düşüş yaşandığı görülüyor.

Hükümetin yabancıya konut satışına yönelik getirdiği birtakım teşviklerin (Vatandaşlık, KDV'siz satış vs.) henüz etkisini göstermediğini söyleyebiliriz.

***

Bu çerçeveden bakıldığında kentimizdeki konut satışlarında bir toparlanma olduğu görülüyor. Bu satış ritminin yakın gelecekte imalata da etkisi olacaktır.

Yeni imar alanları bulmakta güçlük yaşanan kentimizde sektörün imalat isteğinin kentsel dönüşümle şekilleneceği görülebilir.

***

Ne oldu ne olacak?

Geçen haftanın gündeminden akılda kalanlar:

  • Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek, Uludağ Ekonomi Zirvesi'nin açılışında yaptığı konuşmada Türkiye'de tasarrufların azlığından yakındı.
  • Maliye Bakanı Naci Ağbal, bu ayın 23'ünde verilmesi gereken muhtasar beyanname ve 24'ünde verilmesi gereken KDV beyannamesinin süresini 27 Mart'a, gelir vergisi beyanname süresinin de 31 Mart tarihine uzatıldığını duyurdu.
  • Koç Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Koç'un "Bugünün dünyasında ekonomik gelişimin ana kaynağı, dinamosu, insandır" sözleri haftanın dikkat çekenleri arasında yer aldı.
  • Tüketici güven endeksi, martta geçen aya göre yüzde 3,2 artış gösterdi. Buna göre, şubatta 65,7 olan endeks değeri bu ay 67,8'e yükseldi.
  • Ekonomi Bakanlığı, bu yıl yaklaşık 22 bin ihracatçı firma yetkilisine hususi damgalı pasaport verilebilmesinin öngörüldüğünü bildirdi.

***

Bu haftanın gündeminden başlıklar:

  • İmalat sanayisinde kapasite kullanımının Mart 2017 oranı, Merkez Bankası'nca açıklanacak.
  • Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından sektörel güven endeksinde mart ayı seviyesi belirlenecek.
  • TÜİK, 2016 ve o yılın son çeyreğine ilişkin büyüme rakamlarını paylaşacak.
  • TÜİK tarafından Şubat 2017 dış ticaret açığına yönelik rakamlar duyurulacak.
  • Bu haftanın kritik verilerinden biri de Hazine Müsteşarlığı'ndan gelecek. KİT'lerin 2016 yılı istihdam sayısı ve borç stoku bildirilecek.