Dönüşümün sonu kriz!

Turgay AKBULUT

Bursa'da, 'Türkiye'ye örnek' diye sunulan kentsel dönüşüm çalışmaları arapsaçına döndü. Riskli binaları dönüştürmek hedefiyle başlatılan çalışmalar, 0,50 emsal artışının verdiği 'iştahla' bilhassa Nilüfer'i şantiyeye çevirirken, daha çok kazanma hırsı ne yazık ki kenti kurtarabilecek projeleri yeni kaos alanlarına çevirdi. Gelinen noktada, Bursa'nın en düzenli ve yaşanabilir ilçesi gözüyle bakılan Nilüfer'i de kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kaldık. Peki nasıl oldu da, 'Bursa'yı kurtaracak' denilen proje binlerce mağdur yarattı? Meslek odalarının ve Nilüfer Belediyesi'nin en başından beri karşı çıktığı projede neden ısrar edildi? En önemlisi ise evlerini boşaltmalarına rağmen siteleri dönüşüme girmeyen binlerce vatandaş ne yapacak? Tüm bu soruları konunun uzmanı, kendisi de birçok dönüşüm projesine danışmanlık etmiş olan genç ve başarılı Avukat Mete Gökalp'e sorduk.

Mete Bey, Bursa son birkaç yıldır kentsel dönüşümle yatıyor kentsel dönüşümle kalkıyoruz. Kentsel dönüşüm için 'rant' diyen de oldu, 'kurtuluş' diye gösteren de. Tartışılan çok fazla nokta var. Öncelikle şunu sormak isterim; Nilüfer adeta şantiyeye döndü. Tabii o bölge bir çekim merkezi. Konutlar değerli. İnsanlar Nilüfer'de yaşamak için birbirleriyle yarışıyor. Ancak kentsel dönüşümün Nilüfer'de bu kadar yoğun olmasının ardında başka nedenler de var mı?

"Evet açıkçası tabloya bakınca insanın aklına 'Başka yer yok mu?' sorusu geliyor. Nilüfer içinde de özellikle Ataevler bölgesi kentsel dönüşümün en yoğun olduğu yer. Neden Nilüfer ya da neden Ataevler? Tabii ki öncelikli neden müteahhitlik firmalarının burada gerçekleştirecekleri yatırımlardan yüksek paralar kazanacaklarını bilmeleri. Dikkat edin bu bölgede hiç boş arazi yok. Yani bu bölgeye yatırım yapmak için eskiyi yıkmaktan başka çare yok. Kentsel dönüşümü teşvik için 0,50 emsal artışı da getirilince adeta 'Nilüfer'e hücum!' dönemi yaşandı. Ancak kamuoyunda konuşulmayan, kritik noktalardan biri de şu; Ataevler'deki birçok site kooperatif usulü yapılmış. Buradaki binaların birçoğu alınan imar izninden daha düşük kat yüksekliğine sahip. Örneğin site için 5 kat ruhsatı alınmış ancak 4 kat yapılıp bırakılmış. O site 4 katlı olmasına rağmen dönüşüme girdiğinde 5 kat üstünden değerlendiriliyor. Emsali de katın buna. Müteahhit doğrudan '2 kat cepte' başlıyor projeye."

Şu an devam eden kentsel dönüşüm projelerinin yanı sıra, hiç başlanmayan ya da yarım kalmış projeler de var. Ataevler'de, FSM Bulvarı civarında kapıları, pencereleri sökülmüş öylece bekleyen siteler var. Bu projeler neden durdu?

"Kentsel dönüşümde dönüm noktası 1 Ekim 2017'de yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'dir. Kentsel dönüşümü bu yönetmeliğin öncesi ve sonrası olarak ele almak gerekli. Bu yönetmelik çıkmadan evvel yasal prosedürleri yerine getiren sitelerin tamamında çalışmalar sürüyor. Ancak bu yönetmeliğe kadar işlemlerini tamamlayamayan sitelerde şu an herhangi bir çalışma yok. Burada şöyle bir kriter var; bu yönetmelik çıkmadan önce riskli yapı raporu alınıp, müteahhit firma ile sözleşme imzalanmış olması gerekli. Bunu yapanlar bu düzenlemeden etkilenmedi. Ancak bu işlemleri zamanında yapamayan sitelerin dönüşümü bu yönetmeliğe göre olmak zorunda."

Peki Nilüfer'de toplamda kaç site dönüşüme girdi ve bunların kaç tanesi yarım kaldı?

"Nilüfer'de 200 farklı proje için imar değişikliği yoluna gidilmiş. Bunların yaklaşık 100'ü yıkılmış ve gerekli sözleşmeleri yapmış. 60'ı riskli yapı raporu almış ancak ekimden önce sözleşme imzalamamış.  40'ı da yalnızca imar değişikliği yapmış ancak riskli yapı raporu almamış ve bir firmayla sözleşme imzalamamıştır. Yıkılmış ve sözleşme imzalamış olanlar çok büyük ihtimalle anlaştıkları şekilde inşaat ruhsatı alacaklar.  Yıkılmış ama ekimden önce sözleşme yapmamış 60 projede ise muhtemelen revizyona gidilecek, yani kayıplar olacak. Yalnızca imar değişikliği yapan 40 projede ise imar değişiklikleri iptal edilecek."

'Kentsel dönüşümü, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nden önce ve sonra diye ele almamız gerekli' dediniz. Öncesi ve sonrası arasındaki fark nedir? Şu an birçok sitede dönüşüm durmuş durumda. Buna neden olan değişiklikler nedir? Nasıl bir düzenleme yapıldı ki bu kadar proje ortada kaldı?

"Bu yönetmelik çok kapsamlı. Amaç daha düzenli ve sosyal alanları olan kentler inşa etmek. Kat yükseklikleri, konut taban alanları ve emsal harici alanların binaya olan oranları değişikliğe uğradı. Olayı daha basitçe anlatmak gerekirse; eski düzenleme ile bir dönüşüm projesinden daha fazla daire yani daha fazla kâr elde edilebiliyordu. Bu oran şu an düştü. Tabii ki hâlâ ortada çok büyük kârlar var. Sadece bu kârlardan kırpılmalar oldu. Böyle olunca da firmalar 'kârımız düştü' diyerek projeleri beklemeye aldı. Ancak her projeyi de aynı kefeye koymamak gerekli. Bazı projeleri yeni yönetmelikle yapmak gerçekten mümkün değil. Özellikle 1,50 ve üstünde emsale sahip site ve binalara eklenen 0,50 emsal artışı 4'te 1'ine denk gelmektedir. Böyle projelerde hak sahiplerinin daire metrekarelerini düşürmeden herhangi bir firma ile anlaşma sağlaması olanaksızdır."

Kârdan kayıp var yani... Peki binlerce insanı bekletecek, bu kadar projeyi durduracak kadar büyük 'kayıplar' var mı? Bununla ilgili net olarak bir rakam varsa elimizde, 'önceden bu kadardı şimdi bu kadar' diyebileceğimiz birkaç rakam verebilir misiniz?

"Evet bununla ilgili örnek verebileceğim birkaç proje var elimde. Örneğin, Ataevler'de 108 dairelik bir site yıkıldı. Bu sitede zamanında 5 kat imar izni alınmış ancak yıkılmadan önce 4 kat bulunmaktaydı, her katta 3 daire her blokta 12 daire ve toplamda 9 blok bulunmaktaydı. Yani yıkıldığı anda müteahhit firma için ekstra 18 daire emsal artışı dışında cebe girmekteydi.  Eski yönetmeliğe göre kentsel dönüşümün ardından buraya 216 daire yapılacaktı. Ancak şu an 190 daire yapılabiliyor. Yani firma burada 26 daire kaybına uğramış. Bir daireye ortalama 400 bin TL desek, kayıp 10 milyon liradan fazla bir tutara tekabül ediyor. Yine başka bir projede; 36 konut yıkıldı. Eski yasaya göre; buraya 12'si dubleks olmak üzere toplam 52 konut yapılacaktı ve 800 metrekare de dükkan kalacaktı. Yeni düzenleme ile konut sayısı 52'den 48'e düştü. Dublekslerin tamamı kayboldu. Dükkân alanı ise 800'den 400 metrekareye düştü."

Kentsel dönüşüm çalışmalarının yarım kalması ya da hiç başlanamamasının ardındaki sebep kâr oranının düşmesi mi yani?

"Firmalar yönetmelik değişikliğinin öncesinde hesabını kitabını yapmış. Ona göre de bu dönüşüm işine girmiş. Ancak şu an hesapladıklarından daha az kazanç elde edecekler. 'Daha fazla kazanabilecekken neden azını kazanayım!' diye düşünüyorlar. Bir şekilde, belki ortadaki mağduriyetlerin giderilmesi adına çıkarılacak yeni bir düzenleme ile birlikte daha fazla kazanabileceklerini düşünüyorlar. Bunun için de projelere başlamak istemiyorlar. Dönüşümü kilitlediler diyebiliriz. Ancak yasal olarak riskli yapı raporunu alıp, bir firma ile sözleşme imzalayan vatandaşların oturduğu konutların yıkılması gerekiyor. Ancak taraflar anlaşarak sözleşmeyi ortadan kaldırabilir."

"Peki bekledikleri gibi olur mu? Yani yeni bir düzenleme çıkarılır mı?

"Ben çıkarılacağını düşünüyorum. Çünkü ortada büyük bir sorun var. Binlerce insandan söz ediyoruz...Ortadaki mağduriyetleri gidermek için yeni bir düzenleme yapılır. Sadece Bursa'daki 200 projeden ibaret olarak da görmemek lazım meseleyi. Bu ülke ekonomisinin lokomotifi inşaattır. Gerek mağduriyetleri önlemek gerekse de ekonomiye canlılık getirmek için birkaç ay içinde yeni bir düzenleme yapılır ve kentsel dönüşüm kaldığı yerden tam gaz devam eder."

Bu arada şunu sormak lazım; binlerce vatandaş bu işte mağdur oldu. Evlerini boşaltıp kiraya çıkanlar var. Ne zaman geri dönecekler belli değil. Daireleri yıkılmış, ya da kapı, pencereleri sökülmüş... Ne olacak bu insanlar? Bunun hesabını kim verecek? Yasal olarak sorumluluk kimde?

"Çok yönlü bir problem bu. Tüm taraflar suçlu. Ancak en büyük suç ve yasal sorumluluk dönemin Büyükşehir Belediyesi yönetiminde!.. İnsanlara 'evlerinizi yıkın!' denildi. Billboardlara reklam verdiler bütün Nilüfer'de gördük bunları. Kentsel dönüşümün yasal altyapısı hazırlanmadı. Bakanlıktan emsal artışı için izin alır almaz yıkım çılgınlığına giriştiler. Oysa önce bu dönüşüm işlerini sağlam bir yasal zemine oturtmaları gerekliydi. Bakın kentsel dönüşüm projelerine karşı açılmış çok sayıda dava var. Hepsini de şikâyetçi taraf kazanıyor. Neden? Çünkü bu dönüşümün (Ekim 2017'ye kadar olan bölümün) yasal bir altyapısı yok. Bakanlık, Büyükşehir'e emsal artışını şartlı olarak verdi. Neydi bu şartlar; kentsel dönüşüm ada bazında yapılacaktı. Yani siz bina bina, site site dönüşüm yapamazsınız. Bu bakanlığın verdiği yetkiyi aşmak olur. Böyle olduğu için de bakanlık olaya el attı."

Peki, vatandaş ve firmaların bir suçu, hatası yok mu burada?

"Var tabii ki. Kentsel dönüşüm uygulamalarını açık artırma sistemine çevirdiler. İsmini kimsenin duymadığı, 6 ay önce kurulmuş firmalarla, 'Fazladan dolap, ankastre, jeneratör ...vs veriyor' diye anlaştılar. Sosyal alanları, yaşam alanlarının kalitesini düşünmeden sadece kâra odaklandı insanlar. Müteahhitler dönüşüm için görüştükleri site sakinlerine sürekli 'Daireniz bu kadar para edecek' diye konuştular. Paradan başka kaygı gütmediler. Bu büyük bir hatadır. El birliği ile kentsel dönüşümü kaosa çevirdiler. Bu kentsel dönüşümün sonu sosyal krizdir. Ancak vatandaş bu süreçte korumasız kaldı."

'Vatandaş korumasız kaldı' derken neyi kastediyorsunuz?

"Bakın herhangi bir sitedeki 3-5 emekli vatandaş bir araya gelip çok büyük firmalarla görüşmeler gerçekleştirdi. Size bu mantıklı geliyor mu? Bu süreçte avukat, mimar, mühendis gibi bir uzmandan destek alan site sayısı yok denecek kadar az. Keşke bu görüşmelerin tamamında vatandaşları temsil eden deneyimli profesyoneller de bulunsaydı. Şu an çoğu vatandaş imzaladığı sözleşme ile ilgili bilgi sahibi değil. Aralarında konuşuyorlar. Her şeyi sözlü hallediyorlar sonra da bir sözleşme imzalıyorlar. Acaba o sözleşmeler okundu mu? Sözleşmelerde muğlak ifadeler var mıydı? Yarın mağdur olacakları maddeler var mıydı? Önümüzdeki yıllarda çevremizde binlerce kentsel dönüşüm mağduru olacak."

Sizce vatandaşlar firmalar tarafından kandırıldı mı?

"Doğrudan bunu söyleyemem ama böyle bir ihtimal de var tabii ki! Vatandaş 130 metrekare ev alacağını sanıyordur, yarın eline 90 metrekare ev geçer... Bunları büyük ihtimalle yaşayacağız. Bu 130 metrekareye neler dâhil edildi neler edilmedi? Vatandaşın kafasında çok başka bir şey vardır ama firma başka bir şey teklif etmiştir... Kentsel dönüşüm sözleşmeleri çok çok iyi incelenmeli. O sözleşmelerde her şey yazmalı. Kullanılacak malzemenin kalitesinden tutun da projelerin başlama ve bitim tarihlerine kadar... Vatandaşın hakkını koruyacak şekilde sözleşmeler düzenlenmeli. Bunu da ancak bir avukatla yapabilirsiniz. Şu an kentsel dönüşüm projesine girip, aldığı siteyi yıktıktan sonra 10 milyon TL'ye projeyi devretmeye çalışan firmalar var. İşi yürütmek istemiyorlar, 'Başka birine vereyim, paramı alıp oturayım' mantığı ile hareket ediyorlar. İnsanlar da sitemiz yapılsın diye bekliyor. Bu tarz girişimlere izin vermeyecek şekilde sözleşmeler yapılmalı."