Kiralara korona etkisi! İşte kiracı ve mal sahibinin hakları...

Pandemide çoğu işletmenin kapanmasıyla işyeri kiraları gündemden düşmedi. İşleri azalan veya duran kiracı esnaf, mal sahipleri ile karşı karşıya geldi. Bu dönemde birçok uyarlama davası açıldı. Ayrıca 1 Temmuz 2020'de yeni kurallar devreye girdi. İşte işyeri kiralarında kiracı ve mal sahibinin hakları...

EKONOMİ, 30 Haziran 2021 Çarşamba, 12:25
Kiralara korona etkisi! İşte kiracı ve mal sahibinin hakları...

Konutta olduğu gibi işyerlerinde de kiracılık ilişkilerini yürütmek kolay değil. Özellikle işlerin bozulduğu, ödemenin güçleştiği dönemlerde kiralar esnafı zorluyor. Pandemi döneminde de çoğu işletme kapalı olduğundan kira ödemeleri çok tartışılmış, birçok dava açılmıştı. Uyarlama davaları ile kiracılar ve mülk sahipleri karşı karşıya gelmişti.

Bu dönemde açıklanan destek paketleri kapsamında kiracıların tahliyesi önlenmişti. Öte yandan işyeri kiralarında yeni dönem, salgın devam ederken 1 Temmuz 2020 itibarıyla başlamıştı. Bu tarihten itibaren önemli değişiklikler devreye girdi.

ARTIŞ TÜFE'YE DÖNMÜŞTÜ

İşyerlerinde kira artışları 12 aylık ortalama Üretici Fiyat Endeksi'ne (ÜFE) göre belirleniyordu. 1 Temmuz 2020'den itibaren, kira artışları 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi'ne (TÜFE) göre yapılıyor. Konutlarda bu uygulamaya 2019 başında geçilmişti. Kiracı ile mal sahibi TÜFE'nin altında bir oran kararlaştırabilirler. Ancak kesinlikle bu oranın üzerinde bir kira artışı yapılamaz.

EVRAKLARI İSTEYİN

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, işyeri için kira kontratı yapılırken konutta olduğu gibi kira bedeli, depozito bedeli, yıllık zam oranı gibi bilgilerin yer alması gerektiğini belirtirken, konut sözleşmelerinden farklı olarak yapılması gerekenleri şöyle sıraladı:

  • İmza sirkülerini, şirket evraklarını açık olarak alın.
  • KDV'li bir işyeri gerçek kişiye satıldığı zaman stopaj yükümlülüğü özel bir madde yazılmadı ise kiracıya geçer, unutmayın.
  • Mal sahibi devir durumunda; haklı makul gerekçe varsa, devre karşı çıkamaz. Devir edildiğinde sorumluluk 2 yıl devam eder.

DEVİR HAKKI VAR

Kiracılar, mal sahibinin yazılı onayını alarak kira ilişkisini devredebiliyor. Mal sahibinin, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermesi gerekiyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, "Özellikle AVM gibi ticari kiralama ilişkilerinin üst düzeyde olduğu ve zor duruma düşen kiracıların kira sözleşmelerini devretmek istedikleri ülkemizde mal sahiplerinin bu devre onay vermek zorunda olduğu bir yeni düzene geçildi. Burada yapılan sözleşmenin komple devri yani kiracının değişmesidir. Devreden kiracının en fazla 2 yıl boyunca müteselsil sorumluluğu devam eder" diye konuştu.

ERKEN FESİHTE 3 AY ŞARTI

Kiraz'ın verdiği bilgilere göre kiracı, sözleşmenin bitmesinden önce taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin, burayı kiraya verene kadar geçecek 'makul süre' kadar daha kira bedeli alma hakkı doğuyor. Mal sahibi eğer kiracısı erken çıktığında hemen yeni kiracı bulursa, kira bedeli isteyemiyor. Tahliye sonrası (taşınmaz boş kalırsa) en fazla 3 aya kadar kira bedeli alınabiliyor.

ÖDEME GÜÇLÜĞÜ OLURSA...

Kiracı kiralamış olduğu süre içerisinde ödeme güçlüğüne düşer, iflas eder veya kira ilişkisini devam ettirmeyi engelleyecek önemli bir durum çıkarsa, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecek. Yasal fesih bildirim süresi, 6 aylık dönemler için geçerli olmak üzere 3 aydır.

SÖZLEŞMEYE ÖZEL SEBEP YAZILAMIYOR

Kiracının tahliyesine yönelik kira sözleşmesini sona erdirme sebepleri sınırlı sayıda kanunla belirleniyor. 1 Temmuz 2020'den itibaren konutlar için geçerli olan sona erdirme sebepleri (bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt, esaslı tadilat, tamirat, yıkım, 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi gibi) işyerleri için de uygulanıyor ve işyeri mal sahipleri sözleşmelerde özel sona erdirme sebepleri yazamıyor.

KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞTİRİLEMEZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz'ın verdiği bilgiye göre; sözleşme serbestisi kapsamında işyerleri için sözleşmenin uzaması veya yenilenmesi hallerinde ekonomik koşulların değiştiği iddia edilerek, bedel dışında şartların değiştirilmesi talep edilemeyecek. Ayrıca kiracıya imzalatılan bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecek.

UYARLAMA DAVASI

Kirasını düşürmek için yargı yoluna başvurmak isteyenlerin Borçlar Kanunu'nun 138'inci maddesine göre iki yolu bulunuyor: 1. Kira borcunun uyarlanmasını talep etmek. Bu seçenekte kiracının ödemesi gereken bedeli salgın nedeniyle ödeyemediğini ispat etmesi gerekir ve bu salgın dönemi etkisini sürdürdüğü süre için uyarlama talep edebilir. Bu dönem için uyarlama davası açacak bir kiracı, ihtarını gönderip kirasını eski bedelden ödeyerek, sonra davasını açıp uyarlama talep edebilir. 2. Salgın nedeniyle kira borcunu ödeme durumu çekilmez bir hal alırsa (iflas etme gibi) sözleşmeyi haklı nedenle tazminatsız feshetmek.

YARGITAY'DAN İNDİRİM KARARI

Koronavirüs önlemleri kapsamında kapatılan ya da işleri azalan bazı işletmeler kiralarını ödemekte güçlük çekince bazı mülk sahipleri ile kiracıları karşı karşıya gelmişti. Konuya ilişkin emsal karar ise Bursa'da yaşanan bir olay sonrası Ekim 2020'de çıkmıştı. Bursa'da koronavirüs salgını sürecinde 23 bin TL'lik dükkan kirasını ödeyemeyen restoran sahibi, kira bedelinin düşürülmesi için Borçlar Kanunu'nun 138'inci maddesini işaret ederek Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurdu. Sulh Hukuk Mahkemesi başvuruyu reddetti.

İKİ FARKLI SONUÇ

Bunun üzerine restoran sahibi, kararı Bursa Bölge Adliyesi 4. Hukuk Dairesi'ne taşıdı. Daire, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi sırasında pandemi sürecinin öngörülemeyen bir durum olduğunu belirterek, kira bedelinin yüzde 50 azaltılarak, 11 bin 500 TL'ye düşürülmesine hükmetti. Benzer bir dava Ankara'da açıldı ancak Ankara Bölge Mahkemesi tam tersi bir karar vererek, 'tedbir kararı' verilemeyeceğine hükmetti. İki mahkeme arasında uyuşmazlık çıkınca Yargıtay'a başvuru yapıldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, indirimin yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi.

Kaynak: Posta

GÜNCEL
Ünlü sanatçı Bursa'da yürekleri ağza getirdi! 'Ölürsem de hayalim için öleyim...'
Bursa'da sahneye 40 metre yüksekten vinçle inen Mehmet Çevik, herkesin yüreğini ağzına getirdi. 4...
ASAYİŞ
Kahreden olay! Baba ve üç çocuğuna mezar oldu
Sakarya'nın Geyve ilçesinde bir evde çıkan yangında baba ve biri bebek 3 çocuğu hayatını kaybetti...
SİYASET
Davutoğlu'ndan Bahçeli'ye: Bir dersi de o hak etti
Gelecek Partisi Genel Başkanı Ahmet Davutoğlu, MHP Genel Başkanı Devlet Bahçeli'ye Diyarbakır'la ...
GÜNCEL
Adalet Bakanı Gül: 53 ülke imzaladık, Singapur Anlaşması çok önemli bir başarıdır!
Adalet Bakanı Abdülhamit Gül, Singapur Anlaşması'nın çok önemli bir anlaşma olduğunu belirterek, ...
ASAYİŞ
Bursa'da uyuşturucu operasyonunda 2 tutuklama
Bursa'nın İznik ilçesinde düzenlenen uyuşturucu operasyonunda polisin gözaltına aldığı 2 kişi çık...
ASAYİŞ
Önce çığlık sesleri geldi! 12 yaşındaki Aslı hayatını kaybetti
Diyarbakır'da ailesiyle birlikte yaşadığı 8 katlı bir apartmanın 7'nci katından düşen 12 yaşındak...
Bakan Özer'den okullardaki vakalar ve aşısız öğretmenlerle ilgili açıklama!
CHP Bursa İl Başkanı İsmet Karaca: Keles değişim istiyor!
Zafer Partisi Genel Başkanı Özdağ: İttifakların parçası olmayacağız
Düğünde 'istek parça' tartışması... Gelinin ağabeyi dehşet saçtı

En Çok Okunan Haberler

Bursa'da kocasını beklerken dehşeti yaşadı...

Bursa'da gece saatlerinde yaşanan olayda evde tek ba...

Ekmek pişirdiği tandıra düştü! 'O köye adım ...

Erzincan'da, ekmek pişirirken tandıra düşen ve Erzur...

Bursa'da şeker komasına giren sürücü kaza ya...

Bursa'da şeker komasına giren sürücü önce kamyona ça...

Bursa'da tinerci evi yaktı, mahalleyi birbir...

Bursa'nın Yıldırım ilçesinde madde bağımlısı şahsın ...

Sağlık Bakanlığı'ndan yeni karantina kararı!

Sağlık Bakanlığı 'Covid-19 Temaslı Takibi Salgın Yön...

İTÜ birincisi Umutcan Ay'ın mezuniyet konuşm...

İTÜ'nün 248. yıl birincisi Umutcan Ay'ın mezuniyet k...

Yine kadın cinayeti! 'Yavrum, sana nasıl kıy...

Zonguldak'ta Emrah Yankın'dan boşanmak isteyen eşi G...

İstanbul Havalimanı'nda korkunç ölüm! Midesi...

İspanya'dan Türkiye'ye gelen uyuşturucu kuryesinin m...

Acun Ilıcalı, satın alacağı takımı duyurdu!

Nisan ayında Hollanda ekibi Fortuna Sittard'a veda e...

Bursa'da apartta silahlı kavga: 1 ölü, 3 yaralı

Bursa'da, apartta iki grup arasında çıkan silahlı ka...

Pendik'te feci kaza! Otomobil takla attı: 2 ...

Pendik'te sürücüsünün direksiyon hakimiyetini kaybet...

Bursa'da virajı alamayınca kaza yaptı, kız a...

Bursa'da virajı alamayan cip köprü duvarına çarptı. ...

Tur otobüsü öğrenci servisine çarptı: 1 ölü,...

Muğla'nın Menteşe ilçesinde otobüs, öğrenci servisin...

İnanılır gibi değil! Mahkum, hastanenin tuva...

Konya E Tipi Kapalı Cezaevi'nde tutuklu bulunan 23 y...

Dünya tıp literatüründe bir ilk! Koronavirüs...

Kahramanmaraş'ta akciğer kanseri teşhisi konulan N.T...