Son zamanlarda konut fiyatları ciddi bir sorun haline gelmiş durumda malumunuz…
Artık ev sahibi olmak, ciddi bir birikiminiz yoksa neredeyse hayal oldu olacak. Hadi ev alamadık kirada oturalım deseniz bu sefer de bütçeye uygun daire bulmak çok zor. Kazancınızla kirayı mı ödeyeceksiniz faturaları mı? Üstüne boğaz derdi, sağlık gibi ihtiyaçlar derken işin içinden çıkılamaz bir duruma sürükleniyor insan.
Lakin, Bursa konut satışında (özellikle yabancıya) 5’inci sıralarda. Ve Türkiye, fiyatların en çok arttığı ülkeler arasına. TÜİK’in son verilerine göre (Mart 2022), ülke genelinde bir önceki yıla göre satışlar yüzde 20 artarak 134 bin 170 oldu. Yabancıya satışın ise yüzde 31 arttığını görüyoruz. Mart ayı içerisinde yabancıya satılan konut, toplam satışın yüzde 4,1’ini oluşturuyor. Yabancıların en çok tercih ettiği ilçeler de Nilüfer, Osmangazi, Mudanya üçlüsü iken en çok alıcı da; İran, Irak ve Rus vatandaşları.
***
Peki, neden bu hale geldik ve bu durum nereye gidiyor?
Dövizin ciddi anlamda yükselmesiyle paramız değersizleşti.
Ülkemiz, dünyanın en ucuz ülkelerinden biri haline geldi yabancı için. Dolayısıyla yatırım yapmak hatta yerleşmek için oldukça ideal.
Geçtiğimiz günlerde konut fiyatlarındaki artışla alakalı, yabancılara konut satışının yasaklanmasına dair CHP Milletvekillerinin araştırmaya sundukları önerge TBMM’de gündem oldu. Muhalefete göre yabancıya konut satışı, fiyatları arttırıp vatandaşımızın ev sahibi olmasını engelliyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ise bu duruma karşı çıkarak fiyatların çeşitli maliyet artışlarından dolayı yükseldiğini ve satışın sınırlı seviyede kaldığı için fiyatlara etkisi olmadığını iddia ediyor.
***
Konunun detaylarını öğrenmek için Bursa Emlak Müşavirleri Esnaf Odası (BEMO) Yönetim Kurulu Başkanı Erdal Çelebi ve İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Andıç ile görüştüm.
Fiyatların artması ve yabancıya satışın yoğunlaşmasının temel sebepleri üzerine konuştuğumuzda:
Çelebi, paramızın değersizleşmesini, enflasyona bağlı inşaat malzemeleri maliyetlerinin artması (beton, demir vs.) sebep gösterirken; Andıç da döviz kurlarının artışıyla bizdeki gayrimenkullerin yabancı için ucuz hale gelmesi ve vatandaşlık fırsatı sunulması olarak değerlendiriyor. Sonuçta körfez ülkelerinin ülkemize ilgisi var.
Kendi vatandaşımızın konut alamaması sebebiyle yabancıya daha çok satışın alakası olmadığını belirten İMSİAD yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Andıç, “Bu bizim kendi iç meselemiz. Enflasyon yüzünden sıkıntı yaşıyor insanımız. Eskiden vatandaşımız kira öder gibi kredi kullanarak konut sahibi olabiliyordu. Şimdi bu tabir değişti. Ev alır gibi kira ödeme durumu başladı” şeklinde konuştu.
İhracatta teşvik
Şimdi biliyorsunuz ki yeni kanuna göre, inşaat ve gayrimenkul emlak sektörü ihracata yönelik pazarlarda reklam ve bu tarz çalışmalar yaparsa bakanlığın teşvikleri olacak.
“Derdimiz, inşaatın da ihracat sektöründe ciddi bir pazarda pay alması. Hedefimiz, ihracatı yaparken doğru kişilerin ülkemize girmesi. Topluma yeni bireyler katacağımız noktada bize düşen görevler var. Biz doğru kullandığımız andan itibaren ihracatı istediğimiz yere yapacağız, her isteyene değil” şeklinde konuşan Çelebi, üreticinin zaten yabancıya ciddi anlamda satışlar var deyip kendi vatandaşımızı da geri planda tutmaması gerektiğinin altını çizdi.
İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Andıç ise duruma şöyle bir yorum getirdi:
“Çok eleştirilse de yabancıya konut satmak yanlış bir iş değil. Dünyanın her yerinde olabiliyor. Bu zaten belli kriterlerle yapılan bir iş. Yabancı nüfus yoğunluğunun belli bir oranı geçmemesi gibi kaideleri var. Bugün ülkenin dövize ihtiyacı var. Devletimizin de böyle bir teşvik oluşturmasının asıl sebebi o. Tabi inşaat sektörünün de buna ihtiyacı var. Satış yapabilmeli ki yatırım yapmaya devam etsin. Bunun devamında istihdama kadar faydası var.”
***
Bir diğer önemli konu ise…
2018’den sonra başladı ve pandemiyle beraber yoğunlaştı. İnşaat malzemesi üreticileri yoğun talep üzerine yurt dışına yoğun olarak ihracat yaptılar. Dolayısıyla iç piyasada büyük bir sıkıntı doğdu müteahhitlik firmalarında. Malzeme üreticileri de iç piyasaya hiç bakmadılar. Malzeme bulunamadı. Peşin paralar verilse de sıraya giriliyordu malzeme alabilmek için. Bu da alıcıları karaborsaya itti.
Bu durumun sektöre yeni girenleri de etkilediğini dile getiren Andıç, “İhracatla ilgili devletimiz sonradan önlem almaya başladı. Ama erken refleks maalesef gösteremedi. Bu da sektörü çok ciddi sıkıntıya soktu. Bu yüzden de özellikle sonradan sektöre girmiş olanlar hemen çıktılar. İçinde gerçekten bu işi meslek olarak yapan firmalar da üretimlerini durdurmasa da daralta daralta devam ettiler. Yüklendikleri projeleri tamamlamaya gayret ettiler” dedi.
Bursa özeline dönersek…
Bursa’da yüzde 30’luk kesimin alım gücü yüksek. Bu oranın yüzde 10’u ise ihtiyacı olmadığı halde yatırım amaçlı gayrimenkul alıyor. Ve geri plana atıldığını düşündüğüm bir yüzde 70’lik kesim mevcut.
Kalan yüzde 70’lik kesim için uygun konut yapılması lazım. Bunun için de;
Kamunun ucuz arsa üretmesi lazım. Yeni imarlı alanlar açması lazım. Ve fiyatlar uygun olmalı.
***
‘Nasıl olacak’ noktasında Çelebi şunları söylüyor, “Bizim acilen Bursa olarak gerek 17 belediye gerek büyükşehir gerek sivil toplum kuruluşları, herkes aynı masa etrafında toplanıp Bursa’da yaşayan alt gelir seviyesindekiler için projeler yaratmak zorundayız. Bu şehir bizim. Yaşayan herkes de yurttaşımız. Sahip çıkmak zorundayız. Tüm belediyeler yeni imar planlarında dar gelirli vatandaşlar için yaşanabilir konutlar üretebilmeli.”
Ayrıca, ilk defa ev sahibi olacak vatandaşa KDV, tapu harcı muafiyeti gibi bir takım imkanlar sağlanırsa genel olarak sisteme de faydası olacağını düşünen Andıç, “Kamunun elinde ciddi arazi stoku var. Kamu burada arsa bedellerini destekleyerek daha uygun fiyatla arsa arzı oluşturabilir” şeklinde konuştu.
Buradan şunu anlıyoruz; Ev arayanların artık tek kriteri fiyat olacak.
Kentsel dönüşüm
Nüfus artış oranıyla bağlantılı olarak kentsel dönüşüm projeleriyle Bursa yenilenmeye mahkum bir şehir.
Ve karşımızda kocaman sıkışmış bir şehir duruyor!
Bursa’da konut açığı olduğunu ve kentsel dönüşümün bu açığı karşılamadığını söyleyen Andıç, kentsel dönüşümün yanlış başladığının altını çiziyor. Geçmişte önce sanayi kurulmuş. Sanayiye iş gücü gelmiş. Barınma ihtiyacı için imarlı alanlarda altyapı çalışmaları olmadığı için gecekondulaşma başlamış. Şimdi kentsel dönüşüm çok ağır aksak ilerliyor. Şehrin batıya doğru büyümesinden başka yapılacak bir şey yok. Şimdi TEKNOSAB yapılıyor. 180-200 bin istihdam olacağından bahsediliyor.
Kentsel yenilenmede altyapının önemini vurgulayan Çelebi ise, kentsel yenilenmenin nerede olursa olsun, sadece gayrimenkul değil, oradaki halkla, belediyeyle, kamu kuruluşlarıyla ortak çalışmak gerektiğini; ikiye, üçe katlanacak mevcut nüfus için alt yapı çalışmasının yapılması gerektiğini vurguladı.
KDV’de gerçekten indirim uygulandı mı?
Son dönemde KDV’de indirim gibi lanse edildi ama aslına bakarsanız yüzde 7’lik bir zam yapıldı. Nisan 2022’den sonra ruhsat alacak binaların faturalandırılmasında 150 metrekareye kadar olan konutlara eskiden yüzde 1 kesilirdi, şimdi yüzde 8 kesilecek. 150 metrekare üstündeki konutlara ise yüzde 18 KDV kesilecek. Bugün henüz hissedilmiyor. Çünkü hala başlamış olan inşaatlar devam ediyor. Ama nisanda başlayan bir inşaatın bir sonraki nisanda faturaları kesildiğinde o da bir zam olarak yansıyacak.
Andıç, bunu doğru bulmadıklarını ve hükümetten taleplerinin, inşaat malzemelerinin ve tüm gayrimenkullerin de yüzde 8’e indirilmesi olduğunu iletti.
***
Son olarak…
Yavaş yavaş yabancı komşularımız olmaya başladı. Biz kendi ülkemizde ev alamazken yabancılar bizden önde gidiyor. Bunun tabi farklı sonuçları da doğacaktır zamanla. Toplumun demografik ve sosyolojik yapısıyla alakalı…
Tüm bunlardan anladığımız, eskiden milyonerlerin alacağı 1 milyonluk evler, şimdinin iyimser rakamı. Yani ev sahibi olmak isteyen herkes artık milyoner olmak zorunda.
Çünkü:
2+1 daireler bile bugün 1 milyondan; 3+1 daireler ise 2 milyon liradan başlıyor. Eskinin 500-600 binlik daireleri bugün 2 milyon. Hepimize geçmiş olsun!
Tüm bu koşullara rağmen, Çelebi, “Gayrimenkulun şu an tam alım zamanı, konuttan bağ bahçeye kadar. Vatandaş yatırım yapmaktan korkmamalı” diyor.
