Arsa sahipleri fiyatları uçurdu!

Türkiye’de revaçta olan sektörlerden biri şüphesiz inşaat.

Başımızı nereye çevirsek, gökyüzünü delip geçmeye hazırlanan binalarla karşılaşıyoruz.

Deprem riski varmış-yokmuş, imar çıkmış-çıkmamış hiç önemli değil; bir şekilde yolunu bulacağına inananlar hemen inşaata başlıyor.

Çünkü rutin işlerle zengin olunamıyor!
Bu inançla hareket edenler şehirlerin çevresini betonla sarıp sarmalarken; arazi sahiplerinin de çılgınca paralar kazandığına şahit oluyoruz.

Zaten bunun için özel araştırmalar da yapmaya gerek yok; sıradan denilebilecek apartman dairelerine 10-15 milyon; adı villa olan ama özellikleri itibariyle dip dibe konutlardan farkı bulunmayanlar da 30-50 milyon bandında seyrediyor.

Sanırsınız deniz ya da dağ manzarasına bakıyor…

Fiyatları duyunca insan hayret ediyor ve sorguluyor:

Barınmak nasıl bu kadar pahalı olabilir?

Tabii sürecin kazanan pek çok paydaşı mevcut ama vatandaş aracılarla ilgilenmiyor, ilk muhatabına öfkeleniyor.

Kimsenin düzenli maaşıyla ev alabilme ümidi de hayali de kalmadı.

Ancak ticaretle uğraşanların ikamet edebildiği adreslere dönüşen konutların, arka yüzünü merak ettim.

Ve bir zamanlar önüne gelenin olabildiği ama devletin müdahalesiyle sıkı şartlar getirinle müteahhitlik için sorularımı Zone İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı- Makine Mühendisi Özgür Şimşek’e ilettim.

Elbette ilerleyen günlerde, Bursa’da inşaat piyasası hakkında merak edilenleri diğer paydaşlarla da görüşüp, aktaracağım…

Önemli bir bilgi için parantez açayım:

Merkez Bankası geçtiğimiz günlerde sektöre dair veriler yayınladı.

Buna göre; konut fiyatlarının reel olarak yüzde 5,8 oranında gerilediği görülüyor.

Ama alıcı kanadında bu gerileyiş hissedilemiyor!

Soru-cevap kısmıyla sizi baş başa bırakıyorum…

***
GEÇİCİ İYİLEŞME

Fiyatlardaki reel düşüş Bursa’da inşaat sektörüne yansıyor mu?

Konut fiyatlarındaki gerileme, reel sektörün gerçek verileriyle kesinlikle uyuşmamaktadır!
Çünkü ilk girdi maliyetlerinin çok yüksek olması ve bu makasın artması hem müteahhitleri hem de inşaat sektörüyle ilgilenen tüm paydaşları zorlamaktadır. Bu fiyatlardaki gerileme gerçekçi olmadığı gibi; kalıcılığı da düşüktür. Sıcak paraya ulaşmak için konut sahipleri ve müteahhitler tarafından yapılmış geçici bir geçici iyileşmedir.

SATIŞ GECİKİYOR!

Konut fiyatları verilere göre gerilerken özellikle yeni yapılan konutların fiyatlarında neden ciddi bir düşüş yok?

Ciddi bir fiyat gerilemesinin olabilmesi için ilk girdi maliyetlerinin düşürülmesi gerekmektedir. En büyük giderler; beton, demir, çelik ve sarf madde maliyetleridir. Dolar kurunun da yükselemeye başlamasıyla bunların düşme ihtimali de görülemiyor. Ayrıca müteahhitlerin yeni inşaatlarda işlerini devam ettirebilmesi yani sürdürülebilirlik açısından konutları şu anki öngörülen gerilemenin aksine; daha yüksek fiyatlara satma zorunluluğu var!

Bu, enflasyon verilerine göre ‘kendilerini koruma’ maksatlı yapılmaktadır. Yapılan inşaatların satış süresi çok uzun. Halkın alım gücüne bağlı olarak satışa ulaşılamıyor. 8-9 aylık satış süresi göz önüne alarak satış fiyatları belirlenmektedir.

TORUNLARA YÜKLÜ MİRAS

Bursa'da 'örnek Üçevler'de' villalar 30 ile 50 milyon arasında değişiyor. Bu ücretleri maliyetler mi belirliyor yoksa kâr beklentisi mi?

Özellikle villa dediğimiz özel yapılarda maliyetlerin yüksek olmasının sebebi arsa fiyatlarının çok yüksek olması. Arsa sahipleri neredeyse torunlarına bile yetecek parayı bir seferde, bir arsa satışıyla kazanmak istiyor. Süreklilik için villa fiyatlarını da yükseltmek gerekiyor. Yine ilk girdi fiyatları nedeniyle bu tabloyla karşılaştığımızı görüyoruz. Müteahhit kârı yüzde 10-15 baremindedir.

NAKİT AKIŞI ŞART!

Vatandaş evler pahalı diyor; müteahhit ise maliyetler çok yüksek. Bu makas nasıl kapanır?

Bir müteahhit olarak işin ne kadar zor olduğunu biliyorum. Yeniden Mortgage kredileri, uzun vadeli-düşük faizli konut kredileri gündeme gelmelidir. Tabii ciddi bir devlet kontrolü de şart. Çünkü kredilerin doğru yerlere gidip-gitmediği denetlenmeli. Arz da talep de var. Önemli olan nakit akışının, kredi musluklarının uygun şartlarla açılmasıdır.

KONTROL VE KALİTE

En kârlı sektör inşaat algısıyla herkes müteahhit olmaya başladı. Bunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Dünyanın en fazla müteahhidi Türkiye’dedir.

10-15 sene önce herkes müteahhit olmaya çok hevesliydi. Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın getirmiş olduğu belgelendirme sistemine göre herkes müteahhitlik yapamıyor. Haliyle sayılarda düşme başladı. İşi yapabilmeniz için belirli metrekarelerle inşaatlara başlamanız gerekiyor. En yüksek mertebe A sınıfıdır. Ve bu da çok yüksek metrekarelik konut inşaatlarını kapsar. Doğru kontrollerle, kaliteli işlerin sayısı da artmaktadır!